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De acordo com os resultados do primeiro semestre da rede Century 21 Portugal, os primeiros seis meses do ano confirmaram uma mudança estrutural no mercado residencial português. Os compradores nacionais passaram a representar 77,7% das transacções na rede imobiliária, face aos 68,1% no mesmo período de 2024, reforçando de forma clara o seu peso face à procura estrangeira. Em contrapartida, países como os EUA, que em 2024 respondiam por 24% das leads internacionais, baixaram para 9,4% em 2025, demonstrando um arrefecimento do seu peso relativo.
Estes dados estão em linha com as estatísticas divulgadas pelo INE, que apontam para o valor mais baixo de participação de não residentes em transacções desde 2021: no 1.º trimestre de 2025, apenas 5,1% das casas foram adquiridas por estrangeiros. Em 2024, a participação média anual de não residentes situou-se em 6% das transações, mas a tendência de descida foi clara ao longo do ano.
Procura nacional cresce e a internacional diversifica-se
Além da análise do peso relativo, os dados da rede Century 21 Portugal mostram que, em termos de leads de potenciais compradores no 1.º semestre de 2025 face a 2024, a procura nacional cresceu +25,5%, confirmando o mercado interno como o principal motor da atividade imobiliária.
Entre os mercados internacionais, destacam-se:
– Alemanha e Irlanda, que registaram aumentos muito expressivos nas leads, reforçando o interesse destes países por Portugal; Espanha também manteve evolução positiva, beneficiando da proximidade geográfica; Suíça, França e Reino Unido tiveram crescimentos consistentes, sustentando o fluxo tradicional de compradores estrangeiros;
– Estados Unidos com uma quebra significativa – embora ainda na liderança entre os estrangeiros –, num movimento de estabilização após o boom dos últimos anos; Países Baixos apresentaram uma ligeira correção negativa.
Globalmente, o crescimento da procura foi sustentado principalmente pelo impulso de Portugal, Alemanha e Irlanda, que compensaram a quebra nos EUA e demonstram uma diversificação do perfil de compradores internacionais, com mercados europeus próximos e emissores emergentes a ganhar relevância.
“A procura nacional sempre existiu. O que mudou foi o ajustamento dos critérios de compra – localização, tipologia ou estado do imóvel – para viabilizar a aquisição. Muitos clientes estão a vender a casa atual para comprar outra, mais compatível com a sua realidade financeira”, afirma Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal.
Nos primeiros seis meses do ano, a rede realizou 10.860 transações, num volume de negócios superior a 2.579 milhões de euros, reflectindo crescimentos de 23% e 46%, respectivamente, face ao primeiro semestre de 2024. O preço médio dos imóveis vendidos subiu para 236.874 euros. A facturação da rede também registou um aumento expressivo, passando de 48,6 milhões de euros em 2024 para 65,7 milhões de euros em 2025, um crescimento de 35%.
Neste período, foram também angariados 12.564 novos imóveis, com um ligeiro aumento face às 12.206 angariações registadas no mesmo semestre do ano anterior.
A procura mostrou-se particularmente ativa fora dos centros urbanos principais, com muitas famílias a optarem por zonas periféricas ou cidades secundárias, onde o preço das casas é mais compatível com os rendimentos disponíveis.
Oferta limitada e previsões para o segundo semestre
Apesar do aumento da procura, o problema estrutural mantém-se: o desequilíbrio entre rendimentos líquidos, preços das casas e a oferta disponível continua a ser a maior barreira ao acesso à habitação em Portugal.
“Não há soluções rápidas. É essencial avançar com um pacto de Estado para responder aos desafios da habitação. Precisamos rever os PDM, atualizar os códigos de construção, investir na mobilidade e apoiar políticas eficazes para a natalidade e o emprego jovem. Tudo isto sem comprometer a flexibilidade que permite às empresas arriscar na contratação”, defende Ricardo Sousa.
No que diz respeito à oferta, a Century 21 Portugal assinou 8.506 novos contratos de mediação em regime de exclusividade para casas usadas (+5%) e 6.026 para casas novas (+8%). Nas áreas metropolitanas, a rede acrescentou 3.603 casas usadas e 2.798 casas novas em Lisboa, e 2.147 usadas e 1.045 novas no Grande Porto.
“A oferta não aumentou de forma significativa. O que as nossas equipas têm feito é trabalhar ativamente para encontrar imóveis que respondam aos novos critérios de procura – resultado das cedências e reajustes que as famílias estão dispostas a fazer. Esse trabalho tem sido essencial para aumentar a nossa carteira e permitir que mais negócios se concretizem”, acrescenta Ricardo Sousa.
Em termos de vendas, as casas usadas lideraram o crescimento em todas as regiões. Em Lisboa, as vendas cresceram 29% nas usadas e 26% nas novas; no Porto, 19% e 8%, respetivamente. No Algarve, o aumento foi ainda mais acentuado: 35% nas casas usadas e 14% nas novas.
A entrada em vigor da garantia pública e das isenções fiscais contribuiu para estimular a procura jovem, mas beneficiou sobretudo quem já reunia condições mínimas para obter financiamento.
Perspectivas para o segundo semestre
Para o segundo semestre de 2025, a Century 21 Portugal antecipa uma manutenção da trajectória positiva, ainda que com um ligeiro abrandamento no ritmo de crescimento das vendas, típico da época. Prevê-se estabilização dos preços nas zonas mais valorizadas e potencial de valorização em localizações emergentes, alinhadas com os novos padrões de procura.
“Enquanto Portugal mantiver um mercado de trabalho dinâmico e financiamento acessível, a procura (nacional e internacional) vai continuar sólida. O verdadeiro travão às transações não é a falta de interesse em comprar, mas o desfasamento entre os rendimentos disponíveis e o preço das casas. Essa é a barreira que o mercado, sozinho, não consegue ultrapassar”, sublinha Ricardo Sousa.
O CEO da Century 21 Portugal acrescenta ainda que “o mercado vai viver a duas velocidades no segundo semestre: nas zonas prime, os preços tendem a estabilizar ou até ceder ligeiramente, enquanto as cidades secundárias podem ganhar valor à medida que as famílias procuram alternativas mais acessíveis. Mas o grande desafio mantém-se: os salários não acompanham o preço das casas e isso limita o verdadeiro crescimento da procura”.
Fonte: CENTURY 21 Portugal
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